Airbnb in Berlin I

Die Vermietungsplattform Airbnb erfreut sich immer größerer Beliebtheit. In den Großstädten der USA ist Airbnb bereits sehr gängig, wenn es darum geht, temporär in einem Haus, einer Wohnung oder einem Zimmer unterzukommen. Aber auch in deutschen Großstädten nimmt das Angebot von Airbnb-Unterkünften stetig zu. Laut Insideairbnb.com finden sich allein im Berliner Stadtgebiet bereits über 15.000 Unterkünfte (Stand 1. Oktober 2015), die zur Vermietung angeboten werden.

Die Möglichkeit günstig, extravagant oder lokal eingebunden unterzukommen, ist ein großer Anreiz für viele Reisende, weshalb Airbnb immer öfter den üblichen temporären Behausungen wie etwa einem Hotel vorgezogen wird. Auch für die Gastgeber wird es immer lukrativer Gebrauch ihrer eigenen Wohnung als Kurzzeithotel zu machen und so ihren immobilienwirtschaftlichen Standortvorteil in bare Münze zu verwandeln. Die Kombination aus wachsendem Angebot und wachsender Nachfrage führt in einzelnen Städten zu planerischen und wohnungsmarktpolitischen Spannungen. In den USA, vorwiegend New York, San Francisco und anderen Metropolen werden bereits erbitterte Kämpfe um bezahlbaren Wohnraum geführt. In bereits angespannten Wohnungsmärkten verschärfen Kurzzeitvermietungen um ein vielfaches die Marktlage, weil teilweise ganze Wohnungen zum Zwecke der „Hotelisierung“ vom Wohnungsmarkt genommen werden. Dies führt – mittlerweile auch in Deutschland – zur Bildung temporärer Wohnquartiere und ganzer „Touristenstraßen“ mit sehr hoher Gästefluktuation. Von Bewohnerinnen und Bewohnern kann in diesen Verdichtungsräumen kaum mehr die Rede sein. Dazu jedoch mehr im 2. Teil der Airbnb-Analyse in Berlin.

Im ersten Teil der Analyse wirft Q3 einen Blick auf Berlin und identifiziert Kernbereiche, die von Gästen in den letzten drei Jahren intensiv genutzt wurden. In Fragen ausgedrückt: Wo sind die Räume, in denen sich die Vermietungsaktivitäten intensivieren? Auf welchem absoluten Niveau bewegt sich die Anzahl der Vermietungen und wie stark ist die Zunahme der Vermietungen in den letzten Jahren?

Datengrundlage

Die verwendeten Daten in diesem Beitrag wurden von Insideairbnb.com mit einem Datenstand vom 3. Oktober 2015 bezogen. Als Betrachtungszeitraum der Reviews –Vermietungsbewertungen – wurde der Zeitraum zwischen dem 1. Januar 2013 und dem 30. September 2015 gewählt. Zudem beschränkt sich die Analyse auf Angebote von „Entire Homes“, also ganzer Unterkünfte (am 1.10.15 sind das 9.337 Angebote – 60,7% aller Angebote in Berlin). Die darüber hinaus von Airbnb vermittelten Angebotsarten der „Privatzimmer“ (5.841 / 38%) und „Gemeinschaftzimmer“ (195 / 1,3%) interessieren an dieser Stelle nicht. Bei den drei Unterkunftsarten kann es durchaus zu Überschneidungen kommen. Das heißt, dass eine Wohnung mal als „Ganze Unterkunft“ und gleichzeitig aber auch als mehrere „Private Zimmer“ in den Daten von Airbnb auftaucht. Deshalb und aufgrund des wohnungspolitischen Hintergrunds der Analyse, konzentriert sich Q3 auf „Entire Homes“.

Durchschnittliche Übernachtungen anhand der Reviews

Die Abbildung Airbnb Berlin – Reviews nach Quartalen verdeutlicht die Aktivitätsexplosion von Kurzzeitvermietungen in Berlin. Die Anzahl der Reviews, also der tatsächlich abgegebenen Bewertungen eines Gastes für eine Vermietung, sind im 3. Quartal von 2013 bis 2015 um fast das sechsfache gestiegen. Sie haben sich über die drei Jahre kontinuierlich verdoppelt. Um an dieser Stelle eine Vergleichbarkeit zu Hotelübernachtungen generieren zu können, kann ein einfaches Annährungsmodell mit zwei Annahmen für Abhilfe sorgen:

  • In Berlin geht die Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung von einer durchschnittlichen Übernachtungsdauer von knapp 2,9 Übernachtungen aus.
  • Darüber hinaus wird nicht von jedem Gast eine Bewertung für die Nutzung einer Wohnung abgegeben. Insideairbnb.com operiert in seinem Modell mit einem Bewertungsverhältnis von 50% – jeder 2 Airbnb-Gast gibt tatsächlich eine Bewertung ab. Dieser Wert ist recht konservativ gehalten und bewegt sich zwischen dem Wert von Brian Chesky, CEO von Airbnb, der von einem Bewertungsverhältnis von 72% spricht und der sehr pessimistischen Annahme von der New Yorker Staatsanwaltschaft, die in ihren Berichten von einem Bewertungsverhältnis von 30% ausgeht. Q3 übernimmt die Bewertungsannahme von 50% wie von Insideairbnb.com

Bezieht man nun die Anzahl der bewerteten Vermietungen auf die zuvor getroffenen Annahmen, erhält man die durchschnittliche Übernachtungszahl. Bei durchschnittlich 2,9 Übernachtungen in Berlin und dem Faktor 2, aufgrund fehlender Reviews wird die Anzahl der Reviews mit dem Faktor 5,8 multipliziert um die Übernachtungszahlen zu generieren:

 Airbnb Berlin - Übernachtungen nach Quartalen

Räumliche Verteilung der bewerteten Vermietungen (Reviews) in Berlin

Leider ist es nicht möglich mit Übernachtungszahlen weiterzuarbeiten, da dies ja nur Annahmen sind. Deshalb bezieht sich die folgende Visualisierung wieder die Vermietungen anhand abgegebener Reviews. Jeder rote Punkt repräsentiert dabei eine bewertete Vermietung in der zeitlichen Spanne von 1. Januar 2013 und 30. September 2015. Per Klick auf einen Ortsteil erhält man zusätzliche Informationen über die durchschnittliche jährliche Anzahl der Reviews/Monat (RPM).

Zu Beginn des Betrachtungszeitraums ist die Vermietungsaktivität noch recht moderat. Die Marke von 100 Reviews/Monat wird 2013 von einigen wenigen Ortsteilen übertroffen (z.B. Alexanderplatz, Tempelhofer Vorstadt, Brunnenstraße Süd). Die anderen Ortsteile sind jedoch weit unter dieser Marke einzuordnen. Ein sichtbarer Sprung in der Vermietungsaktivität findet ab dem Sommer 2014 statt. So bilden sich im Laufe des Jahres 2014 immer deutlicher drei grobe Verdichtungsräume rund um die Mitte Berlins aus:

VRs_2014

  • Verdichtungsraum Mitte -> rund um die Ortsteile
    • Alexanderplatz
    • Prenzlauer Berg Südwest
    • Prenzlauer Berg Süd
  • Verdichtungsraum Friedrichhain -> rund um die Ortsteile
    • Frankfurter Allee Nord
    • Frankfurter Allee Süd
  • Verdichtungsraum Kreuzkölln -> rund um die Ortsteile
    • Tempelhofer Vorstadt
    • südliche Luisenstadt
    • Reuterstraße

Der Blick in die durchschnittliche Anzahl der Reviews/Monat bestätigt den visuellen Eindruck. Die beliebten Ortsteile in den drei Verdichtungsräumen erfahren 2015 Steigerungsraten von 100% und mehr im Vergleich zum Vorjahr. Im Ortsteil Alexanderplatz werden durchschnittlich 377 Reviews/Monat abgegeben, die Tempelhofer Vorstadt kommt auf 233 Reviews/Monat. 2015 verstätigt sich der Eindruck der räumlichen Konzentration der drei Verdichtungsräume und nimmt teilweise Dimensionen an, die die Erweiterung der Verdichtungsräume bzw. sogar Erweiterung durch neue Verdichtungsräume von gleichwertiger Dichte rechtfertigt. Beispielhaft hierzu ist der Alexanderplatz (Verdichtungsraum Mitte), der mittlerweile auf dem Niveau von 725 Reviews/Monat angekommen ist. Aber auch andere, zuvor vernachlässigbare Ortsteile Berlins erreichten im Laufe des Jahres 2015 Vermietungsaktivitäten von über 150 Reviews/Monat wie z.B. Schöneberg-Nord, Schillerpromenade, Südliche Friedrichstadt. Gesondert zu erwähnen ist der Ortsteil Tiergarten Süd, der trotz seiner kaum vorhandenen Wohnbebauung auf stolze 102 Reviews/Monat kommt. Insgesamt lassen sich für das Jahr 2015 fünf Verdichtungsräume ausmachen:

VRs_2015

  • Verdichtungsraum Prenzlauer Berg 
    • Prenzlauer Berg Südwest (340 Reviews/Monat)
    • Prenzlauer Berg Süd (247 Reviews/Monat)
    • Helmholtzplatz (238 Reviews/Monat)
    • Prenzlauer Berg Nordwest (234 Reviews/Monat)
  • Verdichtungsraum Mitte
    • Alexanderplatz (725 Reviews/Monat)
    • Brunnenstr. Süd (431 Reviews/Monat)
  • Verdichtungsraum Friedrichhain
    • Frankfurter Allee Süd FK (425 Reviews/Monat)
    • Frankfurter Allee Nord (198 Reviews/Monat)
  • Verdichtungsraum Kreuzberg
    • südliche Luisenstadt (241 Reviews/Monat)
    • nördliche Luisenstadt (216 Reviews/Monat)
    • südliche Friedrichstadt (171 Reviews/Monat)
  • Verdichtungsraum Neukölln
    • Tempelhofer Vorstadt (476 Reviews/Monat)
    • Reuterstraße (297 Reviews/Monat)
    • Schillerpromenade (200 Reviews/Monat)

Zwischenfazit

Die Inanspruchnahme von Kurzzeitvermietungen in Berlin nimmt rasant zu. Airbnb ist dabei längst nicht die einzige Vermittlungsplattform (9flats, wimdu) und auch bei der Berechnung der tatsächlichen Übernachtungen sind wir auf ein relativ simples Annährungsmodell angewiesen. Andere Recherchen wie die von Murray Cox, Tom Slee oder auch die Studenten der FH Potsdam gehen an bestimmten Stellen noch viel weiter. Q3 hingegen wird sich im 2. Teil der Airbnb-Analyse auf die identifizierten Verdichtungsräume konzentrieren und diese aus wohnungspolitischer Perspektive genauer unter die Lupe nehmen.

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